Arazilerde Bedel Tespiti

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin (f) bendinde ki; ‘‘Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri’’ şeklindeki düzenleme ile arazilerde net gelir esasına göre değerlendirme yapılacağı hükme bağlanmıştır.

Maddenin (f) beninde yer alan “kamulaştırma tarihindeki” ibaresi Anayasa Mahkemesi’nin 26.05.2016 T. ,  2015/55 E. ve 2016/45 K. sayılı Kararı ile iptal edilmiştir.

 

Bu bendin açıklaması yapılırken iki kısımda inceleme yapılması gerekmektedir:

• Gelirin Belirlenmesi
• Gelire Göre Bedel Tespiti

 

 

a) Taşınmaz Mal ve Kaynağın Mevkii ve Şartları

Taşınmazın bulunduğu konum itibariyle şehir merkezine, pazara, ticaret merkezlerine mesafesi, ulaşım olanakları, taşınmazın sulu veya kuru olması, sulama şekli, ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürünler ve veriminin ne olacağı dikkate alınacaktır.

 

b) Olduğu Gibi Kullanılması

Taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde nasıl bir gelir elde ediliyorsa; gelir buna göre hesaplanır. Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-f hükmü, kamulaştırılan taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği gelirin esas alınması suretiyle bedelinin tespiti gerektiğini öngördüğü gibi Kamulaştırma Kanunu’nun 11/2 hükmü ile de taşınmaz malın değerinin tespitinde ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kârın dikkate alınmayacağını öngörmüştür. Bu nedenle kamulaştırma konusu taşınmazın kullanma şekli ve bu kullanım şekline göre elde edilen ürün esas alınmak suretiyle değer tespiti cihetine gidilecektir. 

Buna göre de kamulaştırma tarihinde çayır olarak kullanılan taşınmazın yonca haline getirilebileceği, ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürünler dışında bir ürünün ekilebileceği, tarla niteliğindeki taşınmazın bağ haline dönüştürülebileceği, ana yol yanında yer alan taşınmaz üzerinde petrol istasyonu kurulabileceği, bahçe olarak kullanılan taşınmazın taş ocağı veya kireç ocağı olarak kullanılabileceği ileri sürülerek dava konusu taşınmaza gelir hesabı yapılması ve buna göre bedelin tespiti hukuken mümkün değildir.

Anlaşılacağı üzere ileriye dönük varsayımsal olarak bedel tespiti yapılması hatalı olacağından; mevcut kullanım üzerinden hesaplama yapılmalıdır.

 

 

Arazilerin değerinin tespitinde önemli bir diğer husus ise gelire göre bedel tespitidir.

 

a) Ön şart

Gelire göre bedel tespiti yapılabilmesi için gerekli ön şart taşınmazın arsa olmamasıdır. Çünkü gelire göre bedel tespiti ancak araziler için mümkündür.

 

b) Gelire Göre Değer Biçilmesinde Hesap Şekli

Gelirin hesabı doğru ve bilimsel verilere dayanamadığı takdirde taşınmazın değeri de doğru hesap edilemez. Bu sebeple bilirkişiler taşınmazın şu kadar geliri var dememeli ne gibi ürünler elde edileceği gösterilmeli ve bu ürünlerin gelir ve maliyet hesapları yapılmalıdır. Çayırda net ot geliri esas alınarak değer biçilmelidir.

Uygulamada gelire göre değer biçilmesinde hesap şekli olarak rant formülü veya kapitalizasyon formülü denen yöntem kullanılmaktadır. Anılan yöntemde; yıllık net gelir yıllık faiz kabul edilerek, bunu getiren sermayenin ne olduğu saptanmaktadır. Bu anlamda kapitalizasyon faizi, arazinin net geliri ile gerçek satış değeri arasındaki orandır. 

Tarımsal ekonomi biliminde tarımsal işlerde kapitalin ortalama % 5 oranında net gelir getireceği kabul edilmektedir. Ancak bu rakam kesin değildir. Bu haliyle kapitalizasyon faizi, araziye yatırılmış sermayenin normal olarak getirdiği faiz oranıdır.

Kapitalizasyon faizi ne kadar düşük tutulursa taşınmazın değeri o oranda yükselmektedir. Dolayısıyla kapitalizasyon faizi ne kadar yüksek tutulursa taşınmazın değeri o oranda düşecektir.

Yargıtay’ın uygulaması ile de benimsenen ilmi verilere göre, Türkiye genelinde kapitalizasyon faizi %3 ile %15 arasında değişmektedir. 

Bilirkişilerin kapitalizasyon faiz oranı belirlerken; gelişigüzel bir belirlemeye gitmemeleri, taşınmazın bulunduğu yer itibariyle gerçekçi kapitalizasyon faiz oranını belirlemeleri ve buna uygun olarak gerekçe göstermeleri gerekir. Ayrıca kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesinde esas alınan bir nedeni başka bir değerlendirme unsuru kapsamında (objektif değer arttırıcı unsur gibi) değerlendirme nedeni almamaları ve bu şekilde mükerrer değerlendirme yoluna gitmemeleri gerekir.

Belirtilen ilkeler çerçevesinde bilirkişi raporunun geçerli olabilmesi için; bilimsel verileri taşıyan, gerçekçi bir formüle dayanması gerekmektedir. Aksi halde hükme dayanak oluşturmaz.

 

c) Özel Durumlu Taşınmazların Değerinin Hesaplanması

Taşınmaz üzerinde bina, ağaç veya herhangi bir tesis yer almadığı durumlarda yukarıda açıklandığı gibi bedel tespiti yapılır. Ancak taşınmaz, her zaman boş arazi olmayabilir. Taşınmazın üzerinde bina, ağaç, kaynak su ve artezyen kuyu vs. bulunabilir. Bu gibi durumlarda taşınmazın üzerinde bulunan bu muhdesatların değerlerinin de ayrıca belirlenip taşınmazın değerine eklenmesi gerekmektedir.

Zemin için ayrı bir değer belirlenemeyen ve fakat sadece üzerindeki bağın veya kapama bahçenin değeri hesaplanmışsa o zaman taşınmazın üstündeki şeyler için ayrıca değer belirlenemez ve belirlenen değere ekleme yapılamaz.

 

aa) Binalı Taşınmazlar

Dava konusu taşınmaz üzerinde bina bulunması halinde zemine o yörede ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürün/ürünler esas alınmak üzere değer biçilir; binaya ise bayındırlık birim fiyatları, yapı maliyet hesapları dikkate alınarak ve yıpranma payı da düşülerek değer biçilir ve zeminin değeri ile binanın değeri toplanarak kamulaştırma bedeline ulaşılmış olur.

 

bb) Değirmenlerin Değer Tespiti

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.05.2015 tarihli, 2014/30157 E. ve 2015/11396 K. sayılı kararında; ‘‘Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan değirmenin değerinin tespiti için değirmenin fiilen yılda ne kadar çalıştığı ve ne kadar gelir elde edildiği tanık da dinlemek suretiyle belirlenmelidir. Daha sonra değirmenin bir yıllık ortalama geliri ile işletme masraflarına göre net gelirinin bulunması ve bu gelir kapitalizasyon faizine oranlanarak değirmen bedelinin belirlenmesi gerekir. Bu şekilde tespit edilen bedel, su değirmeninin su arkı, bina, zemin ve işletme değerinin tamamını kapsar.

Bu durumda, su değirmeninin bedeli açıklanan şekilde tespit edildikten sonra, değirmenin kapsadığı alan dışındaki bölüm için de gelir metoduna göre biçilen değer eklendikten sonra kamulaştırma karşılığı tespit edilmiş olacaktır.’’ şeklinde hüküm kurmuştur.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, değirmenlerin değeri biçilirken yalnız bina ve arazi bedelinin hesaplanarak değerinin belirlenmesinin yeterli olmayacağını, ticari işletme olan değirmenin gelirine göre biçilen değer kapsamı içinde su harkı ve diğer mütemmim cüzü bedellerinin girdiğini, ticari işletme olan unsurlar varsa bunlarında göz önüne alınması gerektiği görüşünü benimsemiştir. 

 

cc) Ağaçlı Zeminler

Taşınmaz üzerindeki ağaçların kapama bağ – bahçe olup olmamasına göre farklı değerlendirme yapılır:

 

1- Kapama Bahçe Olmayan Ağaçlara Değer Biçilmesi

Eğer taşınmaz üzerindeki ağaçlar taşınmaza kapama bahçe niteliği kazandırmıyorsa, bu durumda ağaçların cinsi, yaşı ve verim durumu dikkate alınarak maktuen değer biçilir. Bu değerler taşınmazın arazi ya da arsa olarak bulunan değerine eklenir. Genellikle sınır belirleyen ağaçlar ya da tek tük bulunan ağaçlarda değer biçme usulü maktuen yapılır.     

 

2- Kapama Bahçelere Değer Biçilmesi

Kelime anlamı olarak kapama bahçe; arazi üzerinde sadece tek bir türe ait ağaçların bulunduğu bahçelerdir. Ancak hukuken kapama bahçe niteliğinde olan taşınmazda bütün meyve ağaçlarının aynı cins olmaları gerekmez.

Ağaçların meyve ağacı olması ve tarım tekniğine uygun olarak belirlenen aralıklarla dikilmesi durumunda kapama bahçe söz konusu olur.

Kapama bahçe hesabında taşınmaza ayrı ağaçlara ayrı değer biçilmeyip, meyve ağaçlarının cinsine göre (örneğin ceviz ve kayısı) geliri esas alınarak ortalama verim miktarı bulunur. Kilogram satış fiyatı ile çarpılır. Çıkan değerden üretim masrafları düşüldükten sonra kapitalizasyon faizine bölünmek suretiyle elde edilen m² değeri bulunur. Bu değerle de taşınmazın yüzölçümü çarpılarak kapama bahçeli taşınmazın bedeli ortaya çıkar. Bulunan değer hem zeminin hem de ağaçların değerini kapsar. Bu şekilde bulunan taşınmaz bedeline ayrıca ağaç bedeli eklenmez. Taşınmazın bir kısmı kapama bahçe bir kısmı çıplak arazi ise, kapama bahçe kısmı kapama bahçe hesabına, ağaç olmayan kısmı d açık arazi hesabına göre değerlendirilerek her ikisinin toplamı ile taşınmazın bedeli bulunur.

Kapama bahçe veya bağ değerlendirmesi yapılırken burada yer alan ağaçların yaşları, cinsleri ve teknik ziraata uygun dikilip dikilmedikleri verim değerlerini etkileyeceğinden dikkate alınması gerekir.

 

dd) Zemin ve Ağaçların Aynı Kişiye Ait Olmaması

Taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran kişi ile ağaçların sahibi aynı kişi olmayabilir. Zemin bedeli tapu malikine, ağaçların bedeli ise sahibine verileceği için bu noktada bahçenin kapama bahçe olup olmadığı hususu önem taşır.

Eğer bahçe, kapama bahçe niteliğinde değil ise ağaçlara maktuen biçilen değer sahibine verilir.

Eğer bahçe, kapama bahçe niteliğinde ise taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği gelirin tespiti esas olduğundan, üzerinde yer alan ağaçları başkasına ait olsa dahi taşınmaza ayrı, üzerindeki ağaçlara ayrı olarak bedel tespiti mümkün değildir. Bu halde önce taşınmazın kapama bahçe niteliğine göre değeri tespit olunmalı ve ardından o yörede ağırlıklı olarak yetiştiriciliği yapılan ürünlerin geliri esas alınmak üzere değeri tespit olunmalıdır. Bulunan bu değer itibariyle taşınmazın kapama bahçe niteliğine göre tespit olunan değerinden zemin bedeli çıkarılacak ve buna göre ağaçların değeri tespit edilmiş olunur ve böylece zeminin değeri zemin malikine ağaçların değeri ise ağaçların malikine ödenecektir.

Uygulanan bu yönteme ‘‘kaim değer’’ yöntemi denir.

 

ee) Su Altında Kalan Yerin Değerinin Tespiti

Özellikle baraj kamulaştırmalarında görüldüğü üzere kamulaştırılan taşınmazın bedeli tespit edilemeden taşınmaz sular altında kalabilir. Böyle bir durumda emsal kıyaslaması yapılamayacağı için gelir metoduna göre değer biçilecektir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 13.07.1976 tarih, 1976/2384 E. , 1976/4376 K. Sayılı ilamında; ‘‘Gelir durumu incelenmeden taşınmazın su altında kaldığı, nehir yatağı haline geldiği ve değer biçme olanağı kalmadığı kabul edilemez’’ şeklinde karar vermiştir.

Bu sebeple su altında kalan tarla niteliğindeki taşınmazın değeri, komşu tarlaların hesap edilecek gelirine göre saptanacaktır.

 

ff) Kaynak Su ve Artezyen Kuyulu Taşınmazlar

Bir taşınmazın üzerinde doğal kaynak veya artezyen kuyusu var ise öncelikli olarak bu su kaynağının mevcut durumu itibariyle değeri, üzerindeki taşınmaza sağladığı katkının tespiti, anılan taşınmazı sulu hale getirip getirmediğinin tespiti, yani yeterli bir su kaynağı niteliğinde olup olmadığının tespiti gerekir. Bu nedenle de ihtilafın doğru ve sağlıklı bir şekilde halli bakımından teknik bilirkişi olarak refakate bir jeolog bilirkişinin alınması yararlı olacaktır. Keşif sırasında taşınmaz içerisinde bulunan su kaynağının debisi ölçülmeli, içerisinde yer aldığı taşınmaz ve ihtilafın konusu itibariyle çevre taşınmazlar bakımından sulama olanağı, ekonomik ölçütler de dikkate alınmak suretiyle araştırılmalı ve bilirkişiler de raporlarında bu hususu açıklığa kavuşturmalıdırlar.

Ancak su kaynağı sebebiyle taşınmazda sulu tarım ürünleri elde ediliyor ve sebze bahçesi bostan ürünlerinin gelirine göre değer biçiliyorsa, artık bu su kaynağı için yeniden değerlendirme yapılamaz. Zira burada elde edilen gelirin içinde su kaynağının da katkısı vardır.

Taşınmaz mal, içinde artezyen kuyusu bulunan sulu tarla olarak kabul edilip ona göre değer biçilmişse sudan el edilen fayda ve değer artışı tarla gelirinin içinde olup değeri etkilediğinden, ayrıca suyun geliri hesap edilip kamulaştırma bedeline katılamaz.

Kendi taşınmazı dışında bulunan bir su kaynağından yararlanan bir kişi, bu su kaynağının kamulaştırılmasından ötürü zarar görmüşse bu zararın tazmini için idare mahkemesinde tazminat davası açabilir.

Ayrıca taşınmaz kamulaştırılmayıp sadece su kaynağının kamulaştırıldığı durumlarda; kullanım şekli göz önünde bulundurularak bu kaynağa değer biçilmesi gerekir.

 

gg) Dalyanların Değerinin Tespiti

Dalyan kelime anlamı olarak; deniz, göl, ırmak gibi sularda, kıyılara yakın yerlerde su içinde çakılmış kazıklara gerilmiş ağlardan oluşturulan büyük, geniş balık avlama yeri, bir tür balık avlama çemberi, bir tür balık kapanı demektir.

Dolayısıyla dalyanlara arsa olarak değer biçme imkânı bulunmamaktadır. Dalyanlara gelirleri esas alınarak değer biçilir. Ancak dalyan yeri olmadan bu gelirin elde edilmesi mümkün olmadığı gibi ağ, çapa vs. gibi malzeme olmadan da balık ürünleri elde edilemeyeceğinden, hesap edilen bu gelirde dalyan bedeli gibi malzeme bedelleri de dahil bulunduğundan buradaki dalyan ve yapılar için ayrıca değer biçilmez. Bunlar gelire göre biçilen kamulaştırma karşılığı içerisindedir.

 

hh) Sulu – Kuru Arazi Ayrımı

Kamulaştırılan taşınmazın sulu ya da kuru olma özelliği taşınmazın kamulaştırma değerini etkileyen en önemli faktördür. Onun için bilirkişilerin taşınmazın kuru mu yoksa sulu mu olduğunu iyi tespit etmeleri, eğer sulu ise hangi kaynaktan hangi usulle sulandığının belirtilmesi ve hakimin de bu suyu ve kaynağını kendi gözlemi olarak keşif zaptına yazması gerekmektedir. 

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 5. maddesi ‘‘Uygulama alanlarında bu kanunun amacını gerçekleştirmek için yapılacak kamulaştırmalarda, Devletçe sulanan arazi sulu arazi sayılır’’ hükmünü getirmiştir. Yani; DSİ veya Köy Hizmetleri Genel Müdürlükleri tarafından yapılan beton kanallarla sulanan arazileri sulu arazi diğerlerini kuru arazi kabul etme zorunluluğu vardır.

Ancak bu kanun dışındaki tüm kamulaştırma işlemlerinde bu hüküm göz ardı edilip mahkeme gerçeği araştırmalıdır.

Gerçekte bir arazi sulanıyorsa, ister motopompla ister toprak kanalla sulansın bu arazi sulu arazi olarak kabul edilmeli ve buna göre değer biçilmelidir.

Sulanamayan arazi kuru arazidir. Tankerle sulanan arazileri sulu arazi olarak kabul etmek mümkün değildir. Tahmin edileceği üzere; kuru arazinin değeri sulu araziden çok daha düşüktür.

 

ii) Resmi Verilerin Toplanması

Arazilerde bedelin belirlenmesi için ürün, fiyat ve maliyet bilgilerine ihtiyaç duyulmaktadır. Yargıtay’ında yerleşik içtihatlarında yer verdiği üzere esas alınması gereken fiyatlar resmi fiyatlar olmalıdır. Bu nedenle mahkemece keşif yapılmadan önce, bilirkişilerin arazilerde gelir metoduna göre değer biçebilmesi için, o bölgede ekilen ve yetiştirilen ürünlerin miktarı, cinsi ve verim kapasitesi belirlenmelidir. Ayrıca ekim, sürüm, hasat ve sulama masrafları gibi bilgilerin de elde edilmesi gerekmektedir.

Bu sebeple İl ve İlçe tarım müdürlüklerinden ürün, maliyet ve verim cetvelleri istenmelidir. Toprak mahsulleri ofisinden ve varsa üniversitelerin ziraat fakültelerinden resmi verim ve maliyet cetvelleri getirtilerek bunların esas alınması suretiyle taşınmaza değer biçilmelidir.

Dolayısıyla resmi veriler toplanmadan hazırlanmış olan değerlendirme raporuna göre hüküm kurulacak olursa bu hüküm Yargıtay tarafından bozulacaktır. Yargıtay resmi verilerin dikkate alınarak ona göre rapor düzenlenmesi için bilirkişilerden ek rapor alınmasını isteyecektir. Bu ek raporda da resmi veriler dikkate alınmaz ise yeniden bir bilirkişi kurulu oluşturularak yeniden keşif yapılması gerekmektedir.

 

Avukat Ahmet AKYÜZ / İZMİR

 

 

#Kamulaştırma Avukatı  #İzmir Kamulaştırma Avukatı  #Kamulaştırma Davası Avukatı  #Kamulaştırmada Bedel Tespiti Davası

#İzmir Kamulaştırmasız El Atma Davası  #Kamulaştırmasız El Koyma #Bedel Tespiti Davası  #Arazilerde Bedel Tespiti

#Gaziemir Sarnıç Avukatı  #Torbalı Avukat  #Konak Avukat  #Kamulaştırmasız El Atma #Kamulaştıma Hukuku Avukatı